Система капремонта:если действовать сообща ‒процесс Пойдёт без сбоев
Александр Александрович, с какими сложностями в настоящее время связана реализация региональных программ капитального ремонта?
Хороший вопрос… Действительно, бытует мнение о том, что в сфере жилищно-коммунальных услуг – одни проблемы. И это, увы, не просто стереотип, но и, до определенной степени, реальность. Однако,я бы не стал утверждать однозначно. Да, сегодня в ходе реализации региональной программы капитального ремонта систематически возникают спорные вопросы, их много, но в рабочем порядке мы стараемся их все решать.
Важный момент, который, на мой взгляд, нужно осознать всем участникам процесса капремонта – собственникам, муниципалитетам, управляющим организациям, Фонду содействия капремонту и региональному Правительству, – состоит в том, что программа одна, участников в ней много и процесс ее реализации мы должны организовывать все вместе, сообща. Пока же, есть еще такие представления, мол, создали некую структуру, специальную организацию для осуществления капремонта, вот с нее и спрос, а все остальные могут расслабиться…
Это представления, главным образом, собственников жилья?
Не только. Почти всех, кто имеет те или иные полномочия по осуществлению капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в области. Все, кто наделен такими полномочиями, должны ответственно относиться к выполнению своих задач, и без активного совместного взаимодействия реализовать эту программу должным образом невозможно.
К примеру, мы сейчас проводим обследование домов, включенных в план капремонта на 2015 год, составляем на них проектно-сметную документацию, формируем лоты с тем, чтобы та или иная подрядная организация могла осуществить свой выбор для проведения строительно-монтажных работ. При этом в законе четко прописана ответственность муниципалитета за согласование проектно-сметной документации. К сожалению, порядка четырех муниципалитетов до сих пор не подтвердили и не согласовали эти документы. А это значит, что региональный оператор не имеет возможности сформировать лот, организовать открытый конкурс для отбора подрядчика. Собственник же, осуществляя плату за капремонт, не имеет возможности его получить.
На данном этапе выстраивание вот этой коммуникации – наверное, один из самых острых рабочих моментов, и сегодня, увы, мы тратим на него довольно много времени. Когда все участники процесса поймут, что реализация программы капремонта – одно из самых важных стратегических направлений, которым мы должны заниматься слаженно, все вместе, тогда процесс пойдет более планомерно и без сбоев.
Полномочия участников процесса реализации Региональной программы капитального ремонта МКД
Муниципалитет – передает сведения, необходимые для подготовки региональной программы капремонта и утверждает краткосрочные планы ее реализации на территории муниципального образования, в установленных законом случаях принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и о проведении капитального ремонта, согласовывает акты приемки выполненных работ (оказанных услуг) по капитальному ремонту.
Правительство Свердловской области – утверждает программу капитального ремонта и краткосрочные планы ее реализации, размер взноса на капитальный ремонт.
Собственник – принимает решение о способе формирования фонда капитального ремонта и проведении капитального ремонта, участвует в согласовании смет и объемов работ, участвует в приемки работ, уплачивает взносы, получает капитальный ремонт.
Региональный оператор (Фонд) – в отношении многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, аккумулирует средства, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ, взаимодействует с заказчиками, исполнителями, органами власти.
Насколько перспектива выполнения всех необходимых работ согласно определенным срокам зависит от собираемости взносов на капремонт?
Однозначно зависит. Дело в том, что согласно действующему закону, региональный оператор имеет право расходовать средства на реализацию программы капремонта исходя из фактической их собираемости. Более того, есть так называемые правила финансовой устойчивости Фонда, где говорится о том, как мы должны тратить собранные на капремонт деньги. Так, в 2015 году – это 100% средств, собранных в 2014 году, и 90% – от прогноза собираемости в 2015 году, то есть от фактической собираемости в этом году.
Вот почему очень важно, чтобы собственники вносили плату за капремонт своевременно и в полном объеме, иначе муниципалитеты и правительство будут вынуждены корректировать краткосрочные планы. И эти коррективы вряд ли кого-либо порадуют, поскольку проведение капремонта в тех или иных домах будет отложено на более поздние сроки, а значит, будет сдвигаться и реализация всей программы.
Какие меры региональный оператор осуществляет для повышения платежной дисциплины собственников? Что в ваших силах?
Это целый ряд мер. С целью разъяснения жителям многоквартирных домов необходимости своевременного внесения взносов и реализации программы капремонта мы проводим различные встречи. У нас организована прямая горячая линия, на которую можно позвонить и обратиться с любым интересующим вас вопросом. Мы выпустили ряд тематических телесюжетов на областном телевидении, а также специальную брошюру – «Азбука капитального ремонта для собственников», в которой освещены часто задаваемые вопросы.
Для собственников многоквартирных домов я бы хотел подчеркнуть: плата за капремонт – это наша обязанность, и никуда нам от нее не деться.
«Для собственников многоквартирных домов хотелось бы подчеркнуть: плата за капремонт – это наша обязанность, и никуда нам от нее не деться»
Надо сказать, собственники весьма опрометчиво поступают, уклоняясь от уплаты взносов на капремонт, поскольку таким образом накапливается их задолженность, кроме того, они рискуют лишиться положенных льгот на жилищно-коммунальные услуги. В рамках же накопленного долга региональный оператор обязан вести претензионно-исковую работу. Злостные неплательщики получат повестку в суд и помимо тех средств, которые они должны были внести за капитальный ремонт, им придется заплатить еще штрафы и судебные издержки.
Кому вы предъявите такие претензии прежде всего?
Я отвечу на этот вопрос так, обязанность оплачивать взносы на капремонт возникла у собственников с ноября 2014 года. Сейчас, в летний период, мы начинаем активно вести претензионно-исковую работу по тем собственникам, которые с этого момента ни разу не заплатили.
А много у нас таких?
Благо, не так много. Если сравнивать в среднем по стране, платежная дисциплина в Свердловской области все же на достаточно хорошем уровне. Надо отдать должное высокой сознательности жителей нашего региона – у нас собираемость средств на капремонт составляет более 70%. Для сравнения, есть ряд субъектов, где собираемость составляет от 10 до 30%.
Будут ли проценты от накопленных жителями в общем котле средств использоваться целенаправленно на капитальный ремонт их домов при подходе сроков капремонта в соответствии с программой?
Несмотря на то, что по каждому дому ведется учет накоплений, на осуществление всех видов работ по капремонту используются, так называемые, котловые средства. Дополнительные проценты точно так же идут в общий зачет и тратятся на текущие нужды, потому что копят все, а ремонт получают только те, кому он нужен сейчас. Таким образом, накопленные от собранных средств проценты не будут учитываться индивидуально по каждому дому.
Сегодня все котловые средства копятся на специальных счетах в трех банках, с которыми у регионального оператора заключен договор – Россельхозбанк, Сбербанк, Банк Москвы. На все средства, которые поступают на их счета, на среднедневной остаток, на неснижаемый остаток на счете банками начисляются проценты. В среднем на неснижаемый остаток начисляется 10-12%, на среднедневной – 3-6%. Эти проценты генерируются и могут быть использованы либо на хозяйственную деятельность Фонда, либо на капитальный ремонт. По результатам предстоящего изменения жилищного законодательства эта ситуация может измениться.
Жители тех домов, которые открыли спецсчета для сбора средств на капремонт, разумеется, смогут использовать для осуществления капитального ремонта своих домов и накопленные проценты. Тем, кто откроет свой спецсчет уже в ходе реализации программы, деньги будут возвращены из общего котла только в рамках накоплений дома, без учета процентов.
В настоящее время активно проходят торги по выбору подрядчиков для выполнения работ по капремонту… Отразится ли количество накопленных средств в этом году на качестве капитального ремонта?
Сегодня по нескольким лотам уже состоялись все процедуры, подписаны договора с Фондом. В Заречном, Сухом Логу, Ирбите уже активно ведутся организационные работы.
В зависимости от уровня собираемости средств на капремонт может быть урезан объем работ, но их качество при этом ни в коем случае не пострадает. Замена материалов на более дешевые при проведении капитального ремонта не предусмотрена.
В конечном счете, от собираемости средств зависит то, растянется ли выполнение региональной программы капремонта на 30 лет либо другие сроки…
Тридцатьлет – по большей части расчетная цифра. И это совершенно не значит, что по истечении означенного срока программа перестанет действовать. Ведь каждый год сдается в строй новое жилье, и каждый год в рамках корректировки региональной программы оно, соответственно, будет попадать в программу капремонта, но на более поздние сроки.
Задача перед нами на самом деле стоит глобальная – создать систему капитального ремонта многоквартирных домов, которая бы работала непрерывно.
«Задача перед нами стоит глобальная – создать систему капитального ремонта многоквартирных домов, которая бы работала непрерывно»
Каков в целом уровень соответствия подрядных организаций предъявляемым им требованиям и что это за компании?
К компаниям, которые заявляются к участию в торгах на проведение работ по капремонту, предъявляются очень серьезные требования, подтверждаемые подрядчиком документально. Оценивается и квалификация специалистов, и опыт работы компании на рынке, и выполненные объемы работ по капитальному ремонту – всего восемь требований, информация о которых размещена на сайте Фонда и электронной площадки.
Авансовой системы для подрядчиков не предусмотрено, они могут только за свой счет поэтапно выполнять и сдавать определенные виды работ, и лишь после их приемки комиссией, в составе которой работают представители регионального оператора, собственников, муниципалитета и управляющей компании, получать затраченные средства.
Критерии отбора подрядчиков нами выстроены таким образом, чтобы исключить вероятность попадания в систему капремонта фирм-однодневок. Подрядчики должны соответствовать заявленным требованиям, а их работы – стандартам качества. Уверен, в систему капремонта придут только добросовестные, финансово устойчивые компании, которые понимают, что такое капитальный ремонт и как его выполнять.
Как оправдывают себя возможности электронной торговой площадки, где подрядные организации могут участвовать в конкурсах на выполнение тех или иных видов работ?
Свою электронную торговую площадку для проведения конкурсных процедур региональному оператору предоставил «Газпромбанк».Она обеспечивает и доступность, и прозрачность конкурсных условий и процедур, документации и разъяснений для всех участников этого процесса. Перспектива максимального использования всех ресурсов этого механизма такова, что со временем в рамках электронной торговой площадки появится возможность подписания договоров с помощью электронной цифровой подписи.
Сегодня все потенциальные участники торгов имеют абсолютно равный доступ, идентичные условия и возможности, сидя перед экраном своего монитора, отслеживать процесс и участвовать в нем.
Какие виды капитального ремонта преимущественно запланированы к выполнению в этом году?
Региональной программой капремонта на каждый дом запланированы и виды работы, и сроки их проведения. Есть дома, где в 2015 году предусмотрен комплексный капитальный ремонт, включающий все шесть видов работ. Есть те, в которых капремонт будет проводиться частично, поскольку в недавнем прошлом там, например, была отремонтирована крыша, а значит, вновь тратиться средства на это не будут. В настоящее время это самые старые дома, в основном начала или середины XX века. В Ирбите, например, это дома аж 1848 года постройки.
Какие еще задачи сегодня предстоит решить региональному оператору в целях успешной реализации программы капитального ремонта?
С этой целью на сегодняшний деньФонд берет на себя повышенные обязательства по организации конструктивного взаимодействия с органами местного самоуправления. На совещании с главами муниципалитетов мы обратились с просьбой выстроить его не на формальном уровне.
Дело в том, что сегодня в законе не учтены некоторые принципиальные вещи. Так, к примеру, роль управляющих компаний УК в реализации региональной программы капитального ремонта не определена совсем. А ведь управляющая организация имеет доступ, ежедневно обслуживает и, в конце концов, отвечает по закону за то общее имущество, которое мы должны ремонтировать. В рамках заключенного нами договора по капремонту с собственниками у управляющих компаний есть серьезные обязательства, и сегодня формально мы должны без них организовать капитальный ремонт. Это сделать, конечно же, невозможно.
Понятно, что новая система капитального ремонта, безусловно, будет еще шлифоваться, в том числе будут внесены изменения в законы и нормативные акты. Но мы не имеем права сейчас сослаться на несовершенство того или иного документа и не организовать должным образом все необходимые процедуры. Поэтому мы обращаемся ко всем участникам процесса, в том числе и к управляющим компаниям, с предложением стараться решать все вопросы в рабочем порядке, путем диалога на уровне здравого смысла. И в большей степени сегодня все соглашаются с этой позицией, потому что осознают, что другого выбора просто нет.