Специальный счет: плюсы и минусы

Однако в реальности все происходит наоборот – многие жители, открывшие в своих домах спецсчета, сталкиваются с большими трудностями, начиная от организации начисления взносов и доставки квитанций, заканчивая выбором подрядных организаций, согласованием смет и выполнением самих строительно-монтажных работ.

В чем же плюсы и минусы специального счета, и что должны знать собственники жилья перед тем, как сделать выбор в пользу спецсчета.

Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?

Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

• На счете регионального оператора (в «общем котле»
• На специальном счете

Специальный счет (спецсчет) - это отдельный счет для аккумулирования денежных средств собственников помещений в одном многоквартирном доме на оплату услуг или работ по капитальному ремонту. Специальный счет может быть открыт в российской кредитной организации, которая соответствует требованиям Правительства РФ.

По закону (ст. 175 Жилищного Кодекса РФ) на специальном счете могут копиться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме. Данные денежные средства могут быть использованы только на капремонт этого дома.

В чем разница между специальным счетом и «общим котлом»?

На специальном счете копятся средства собственников жилья, проживающих только в одном многоквартирном доме, и эти средства могут быть использованы на ремонт только этого дома. В доме, где открыт специальный счет, решением всех вопросов, связанных с капитальным ремонтом, собственники жилья должны заниматься самостоятельно, начиная от организации начисления взносов и доставки квитанций, заканчивая выбором подрядных организаций, согласованием смет и выполнением самих строительно-монтажных работ.

Принцип «общего котла» заключается в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.

Сколько домов в Свердловской области выбрали специальный счет?

Отметим, что в Свердловской области большинство собственников делают выбор в пользу «общего котла». Но в регионе есть дома, в которых открыт специальный счет. Их на сегодняшний день насчитывается свыше 6,5 тысяч, что составляет порядка 23% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.

Можно ли изменить способ накопления средств?

Собственники в любой момент могут изменить способ накопления средств на капитальный ремонт на основании решения общего собрания. Перевод средств со специального счета в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход – но это решение вступает в силу по истечении одного года с момента направления его региональному оператору. Если, в то время, когда средства копились на счете регионального оператора, в доме были сделаны те или иные работы по капитальному ремонту, то собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные Фондом работы. Это вполне логично. Ремонт сделан, значит, он должен быть оплачен. При этом собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размер взноса на капремонт и выплатить долг более оперативно.

В чем плюсы и минусы специального счета?

Плюсы:

• Возможность проведения капитального ремонта дома раньше указанных Региональной программой сроков по мере износа конструктивных элементов, инженерных систем, при условии, что собрано достаточное количество денежных средств;
• Возможность полного контроля хода капитального ремонта собственниками жилья.
• Возможность получения дополнительного дохода от размещения временно свободных денежных средств на специальном депозите. Проценты по депозиту будут зачислены на спецсчет и могут расходоваться только на цели капитального ремонта.

Минусы:

• Организация выставления квитанций на капитальный ремонт, порядок оказания такой услуги и расходы на ее реализацию - обязанность собственников. За выставление квитанций, прием и учет поступающих платежей может взиматься плата в соответствии с утвержденными на общем собрании условиями.
• Ведение претензионно-исковой работы с соседями-неплательщиками. Порядок и условия проведения претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по взносам должен быть также определен собственниками дополнительно.
• Контроль за соответствием кредитной организации установленным законодательством требованиям осуществляют собственники (при исключении банка из перечня Центрального Банка РФ потребуется его замена);
• Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта несут собственники помещений. В случае, если в установленные Региональной программой сроки капитальный ремонт в полном объеме в доме не будет проведен, осуществляется перевод дома в «общий котел» по решению уполномоченного органа;
• Для проведения в доме капитального ремонта с использованием денежных средств со специального счета требуется принять решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в доме. Без утверждения определенных законодательством существенных условий (часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ) расходование фонда капитального ремонта со спецсчета недопустимо;
• В случае, если собираемость взносов на капитальный ремонт в доме составит менее 60%, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен по решению уполномоченного органа (денежные средства со спецсчета будут переведены на счет регионального оператора);
• Выбирать подрядную организацию, которая займется ремонтом, заключать с ней договор;
• Контролировать соблюдение сроков и качества выполняемых ремонтных работ, а также целевое использование собранных денежных средств.

То есть если в доме нет активных жителей, то специальный счет открывать бессмысленно? А если жители все-таки примут решение в пользу специального счета?

Специалисты Фонда капитального ремонта проводили опрос среди жителей Свердловской области. Спрашивали, почему собственники жилья выбирают специальный счет? По результатам опроса 60% респондентов выбрали вариант – жители желают самостоятельно распоряжаться накопленными денежными средствами. Но одного желания для того, чтобы специальный счет правильно функционировал и приносил собственникам жилья результаты недостаточно.

Есть позитивные примеры выполнения капремонта в домах на спецсчетах? Жителям каких домов можно посоветовать перейти на специальный счет?

Далеко не во всех домах есть активный Совет дома, а также грамотный и опытный председатель, который готов взять на себя решение многих вопросов, связанных не только с открытием специального счета, но и с дальнейшим проведением ремонтных работ в доме. Еще раз подчеркнем, что главная особенность формирования фонда капитального ремонта дома на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников.

Есть дома на спецсчетах, где все налажено и никаких вопросов не возникает. Но таких домов достаточно мало.

Если вы проживаете в новостройке, если в доме есть активные, ответственные жители, создан Совет дома, выбран председатель Совета, который разбирается в жилищном законодательстве и готов заниматься решением всех возникающих вопросов, тогда можно делать выбор в пользу открытия специального счета.

Отметим, что спецсчет как способ формирования фонда капитального ремонта требует от собственников в доме не только активности и организованности в момент выбора спецсчета и определения его владельца, но и в дальнейшем самостоятельности в вопросах контроля и учета за его пополнением и расходованием, ответственного отношения к рациональному использованию и сохранению денежных средств собранного фонда, участия в проведении общих собраний по вопросам использования средств капитального ремонта с учетом дальнейшего контроля за качеством работ в доме.